Crédit immobilier : la règle des 35 % devient obligatoire pour les banques

Le 1^er janvier 2022 marque un tournant pour le crédit immobilier en France. Les critères d’octroi que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommandait depuis 2020 ne sont plus de simples recommandations : ils sont désormais juridiquement contraignants pour les banques, en application de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021.

Deux critères désormais obligatoires

Le taux d’effort plafonné à 35 %

Le taux d’effort correspond à la part de vos revenus consacrée au remboursement de l’ensemble de vos crédits : capital, intérêts et assurance emprunteur. Il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

Concrètement, un foyer qui perçoit 4 000 € nets par mois ne peut en principe pas consacrer plus de 1 400 € par mois à ses remboursements de crédits, tous crédits confondus.

La durée limitée à 25 ans

La durée d’un prêt immobilier ne peut plus excéder 25 ans. Une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement existe lorsque la jouissance du bien est décalée par rapport à la mise en place du crédit : achat en l’état futur d’achèvement (VEFA), construction ou acquisition avec travaux importants.

Une marge de manœuvre pour les banques

Chaque trimestre, les établissements prêteurs peuvent accorder jusqu’à 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers en dehors de ces critères. Cette flexibilité est prioritairement destinée aux projets d’achat de résidence principale. Le respect de la mesure est contrôlé par l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).

Des effets déjà visibles depuis 2021

Ces règles s’appliquaient déjà sous forme de recommandation depuis janvier 2021, et les pratiques des banques ont nettement évolué. Selon les chiffres rappelés par l’Institut pour l’éducation financière du public :

La part des prêts d’une durée supérieure à 25 ans est quant à elle passée de 12,8 % en janvier 2020 à 6 % en juillet 2021.

Ce que cela change pour votre projet

Quelques leviers à étudier avant de déposer votre demande :

• Solder ou regrouper les petits crédits à la consommation, qui alourdissent le taux d’effort ;
• Comparer l’assurance emprunteur : elle est désormais incluse dans le calcul des 35 % ;
• Ajuster la durée dans la limite des 25 ans, en gardant en tête le coût total du crédit ;
• Mobiliser un apport, ne serait-ce que pour couvrir les frais de notaire et de garantie.

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