HCSF : les règles du crédit immobilier inchangées en 2026

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tenu ce mardi 3 mars 2026 sa première séance de l’année. Pas de changement pour les emprunteurs : la mesure encadrant l’octroi des crédits immobiliers reste en place. Le HCSF note surtout que les banques s’appuient de plus en plus sur leur marge de flexibilité pour accompagner la reprise du marché.

Des critères d’octroi qui ne bougent pas

Depuis le 1^er janvier 2022, deux critères sont juridiquement contraignants pour les banques :

• le taux d’effort de l’emprunteur (ensemble des mensualités de crédit, assurance comprise, rapportées aux revenus) ne doit pas dépasser 35 % ;
• la durée du prêt ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de 2 ans lorsque l’entrée dans le logement est décalée (achat sur plan, construction).

Le HCSF, qui fait suivre le respect de la mesure par l’ACPR, conserve ce cadre. Dans son rapport annuel 2025, publié le même jour, il rappelle que la part des crédits dépassant l’un des deux seuils a reculé de 28,8 % en 2019 à 17,1 % au 4^e trimestre 2025.

La marge de flexibilité de plus en plus mobilisée

Chaque trimestre, les banques peuvent accorder jusqu’à 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers en dehors des critères. Cette marge est fléchée : au moins 70 % de la flexibilité maximale est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Les 30 % restants sont libres d’utilisation, par exemple pour un investissement locatif.

Pour le HCSF, l’utilisation graduelle de cette marge, qui reste en deçà du plafond, permet d’accompagner la reprise du crédit immobilier. Concrètement, un dossier légèrement au-dessus de 35 % peut encore aboutir, s’il est solide et bien présenté.

Un environnement toujours incertain

Le Haut Conseil souligne la solidité des banques et des assureurs français, bien dotés en capital et en liquidités. Mais il reste attentif aux risques géopolitiques, en particulier aux développements au Proche et Moyen-Orient, et suivra de près l’évolution des prix de l’énergie. Il observe aussi que les ménages ont profité de l’assouplissement monétaire à travers la baisse du coût des nouveaux crédits, un coût désormais stable.

Ce que cela change pour votre projet

Quelques leviers à étudier avant de déposer votre demande :

• Soldez ou regroupez les petits crédits à la consommation qui alourdissent votre taux d’effort ;
• Comparez l’assurance emprunteur, incluse dans le calcul des 35 % ;
• Si vous êtes primo-accédant, sachez qu’une partie de la marge de flexibilité vous est réservée ;
• Soignez la présentation de votre épargne et de votre reste à vivre.

Pour savoir où vous vous situez, consultez notre page sur les lois sur l’endettement, faites une simulation puis prenez rendez-vous.