Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt aidé par l’État, sans intérêts ni frais de dossier, réservé à l’achat de votre résidence principale. Il complète un ou plusieurs autres prêts et diminue le coût global de votre financement.
Le PTZ concerne
- l’achat d’un logement neuf (vente en l’état futur d’achèvement – VEFA – ou « clé en main ») ;
- la construction de votre résidence principale, avec ou sans achat du terrain ;
- dans les zones B2 et C, l’achat d’un logement ancien avec travaux d’amélioration importants ;
- l’achat d’un logement social par son occupant.
L’obtention du PTZ est soumise à conditions
- Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt (sauf exceptions : invalidité, handicap, catastrophe naturelle…).
- Respecter des plafonds de ressources fixés selon la zone géographique et la taille du foyer.
- Occuper le logement à titre de résidence principale (au moins huit mois par an) pendant la durée du prêt.
- S’installer dans le logement dans l’année qui suit l’achat ou l’achèvement des travaux.
Son montant et sa durée dépendent
- du coût total de l’opération (dans la limite d’un plafond) et de la zone géographique du logement ;
- du nombre de personnes qui vont occuper le logement ;
- des revenus du foyer, qui déterminent aussi la durée et l’éventuel différé de remboursement ;
- des autres prêts du projet : le PTZ vient obligatoirement en complément d’au moins un autre prêt immobilier.
Après étude de l’ensemble des éléments, les banques restent libres d’accepter ou de refuser votre dossier. Contactez My Best Taux pour étudier ensemble l’option qui vous conviendra.
Le prêt conventionné
Le prêt conventionné est un prêt réglementé, proposé par les banques ayant signé une convention avec l’État. Il est accessible sans condition de ressources et permet de financer l’achat de votre résidence principale, ou un investissement locatif à condition que le logement soit la résidence principale du locataire.
Le prêt conventionné concerne
- l’achat d’un logement neuf (VEFA ou « clé en main ») ou ancien, avec ou sans travaux ;
- la construction d’un logement, avec ou sans achat du terrain (mais pas l’achat d’un terrain seul) ;
- la transformation en logement d’un bien qui n’était pas destiné à l’habitation (une grange, par exemple) ;
- les travaux d’amélioration, de réhabilitation ou d’agrandissement ;
- les opérations de location-accession et le rachat de soulte (partage).
Conditions pour en bénéficier
- Occuper le bien (ou le louer) à titre de résidence principale pendant toute la durée du prêt ;
- emménager dans l’année qui suit l’achat ou l’achèvement des travaux (délai porté à six ans si le bien est acheté en vue de votre retraite) ;
- respecter des normes minimales de surface et d’habitabilité.
Son montant peut couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération, mais pas les frais annexes (frais de dossier, de garantie, de notaire) : un apport personnel au moins équivalent à ces frais est donc nécessaire. Sa durée s’échelonne généralement de 5 à 30 ans.
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Le prêt d’accession sociale (PAS)
Réservé à votre résidence principale personnelle (le logement ne peut pas être loué), le PAS est un prêt conventionné destiné aux ménages dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond fixé par les pouvoirs publics, selon la composition du foyer et la zone géographique. Il bénéficie de la garantie de l’État, ce qui réduit les frais de garantie.
Le prêt d’accession sociale concerne
- l’achat de votre résidence principale, neuve ou ancienne, avec ou sans travaux ;
- la construction de votre résidence principale, avec ou sans achat du terrain ;
- la transformation en résidence principale d’un bien qui n’était pas destiné à l’habitation ;
- les travaux d’amélioration, de réhabilitation ou d’agrandissement ;
- la location-accession ou le rachat de soulte (partage).
Conditions pour en bénéficier
- Respecter les plafonds de ressources en vigueur ;
- emménager dans l’année qui suit l’acquisition ou l’achèvement (six ans si le bien est acheté en vue de la retraite) ;
- en cas de construction ou d’achat avec travaux, achever le projet dans le délai prévu par l’offre ;
- occuper le bien à titre de résidence principale pendant toute la durée du prêt.
Comme le prêt conventionné, il peut couvrir 100 % du coût du projet hors frais annexes, ce qui impose un apport au moins équivalent à ces frais. Sa durée s’échelonne généralement de 5 à 30 ans.
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Le prêt épargne logement
L’obtention d’un prêt épargne logement est subordonnée à une phase préalable d’épargne sur un Plan d’Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL). Le montant du prêt est calculé en fonction des intérêts acquis pendant cette phase d’épargne et de la durée de remboursement choisie.
Les grandes règles de la phase d’épargne
- PEL : versement initial minimal de 225 €, puis au moins 540 € par an (45 € par mois) ; une durée d’épargne minimale de 4 ans est requise pour accéder au prêt.
- CEL : versement initial minimal de 300 €, sans obligation de versements ensuite ; le prêt peut être demandé après 18 mois.
- Les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 ne permettent plus de bénéficier de la prime d’État.
Le prêt peut financer l’achat, la construction ou des travaux pour une résidence principale, et selon les cas une résidence secondaire ou un logement locatif. Les frais de notaire et de garantie ne sont pas finançables. Montants maximum : 92 000 € avec un PEL et 23 000 € avec un CEL. Plus la durée est courte, plus le montant du prêt peut être élevé, à condition que l’échéance reste compatible avec vos revenus.
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Le prêt bancaire classique
C’est un prêt peu réglementé qui permet de financer toute opération dans le domaine de l’habitat. Chaque établissement fixe librement ses conditions, dans la limite du taux d’usure publié par la Banque de France.
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Le prêt relais & le prêt in fine
Le prêt relais permet de concrétiser un nouveau projet immédiatement, en anticipant une future rentrée d’argent. Traditionnellement associé à la vente d’un bien, il permet d’acheter avant même d’avoir encaissé le prix de la première vente.
Son montant et sa durée
Montant : il représente généralement entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien mis en vente, selon l’avancement de la vente. Le risque pour le prêteur n’est pas le même si vous avez déjà signé un compromis ou si la vente n’en est qu’à ses débuts.
Durée : 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois au maximum. Si au bout de ce délai votre bien n’est toujours pas vendu, il est temps de revoir vos exigences !
Le prêt in fine, lui, ne rembourse le capital qu’à l’échéance : pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts. Réservé en pratique à l’investissement locatif, il est détaillé dans notre page consacrée aux techniques de financement.
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