Les techniques de crédit
Le choix de la technique de remboursement a un impact direct sur le coût total de votre crédit, sur votre budget mensuel et, dans le cadre d’un investissement locatif, sur votre fiscalité.
Le crédit amortissable
- En règle générale, les échéances sont mensuelles (un paiement trimestriel ou annuel peut être négocié selon votre situation professionnelle et la régularité de vos revenus).
- Chaque échéance comprend une part de capital et une part d’intérêts. Au début, la part des intérêts est plus importante ; au fil du temps, ce rapport s’inverse.
- C’est la technique la plus avantageuse en coût global de crédit.
- De nombreuses banques proposent des prêts à options modulables : augmenter ou baisser vos mensualités, ajuster la durée en fonction de vos revenus, ou faire une pause dans le remboursement.
Le crédit « in fine »
Pendant toute la durée du prêt, vous ne réglez que les intérêts, à taux constant. Le capital est remboursé en une seule fois, à l’échéance finale (d’où son nom).
- Les intérêts constituant la totalité de vos échéances, cette formule peut optimiser la fiscalité d’un projet locatif : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (au régime réel).
- Le coût total d’un prêt in fine est supérieur à celui d’un prêt amortissable. Sauf cas très particulier, cette formule est à exclure pour l’achat de votre résidence principale ou secondaire.
Les techniques de taux
| Taux fixe | Taux révisable | |
|---|---|---|
| Échéances | Constantes du début à la fin | Variables selon l’indice (souvent l’Euribor) |
| Sécurité budgétaire | Absolue | Dépend de l’évolution des taux (sauf cap) |
| Taux de départ | En général plus élevé | En général plus faible |
| Pour qui ? | La grande majorité des emprunteurs | Trésorerie capable d’absorber des variations |
Le taux fixe
- Le montant de l’échéance reste constant du début à la fin du prêt : c’est la sécurité financière absolue.
- Le tableau d’amortissement remis au départ indique, pour chaque mensualité, la répartition entre intérêts et capital.
- Si les taux deviennent plus attractifs qu’au moment de votre achat, pensez à renégocier : réaménagement auprès de votre banque ou rachat de crédit par un autre établissement.
Le taux révisable (ou variable)
- Il est indexé sur un indice de référence, le plus souvent l’Euribor.
- Il évolue avec l’indice : vos échéances augmentent ou baissent, ou, selon le contrat, la durée s’allonge ou se réduit.
- Le taux de départ est, en règle générale, plus faible que celui d’un taux fixe.
- Un taux « capé » limite la hausse : par exemple, un taux capé à +1 ne pourra pas augmenter de plus d’un point, quelle que soit la hausse de l’indice.
- Votre trésorerie doit pouvoir absorber des échéances variables, sans connaître à l’avance la date des changements.
D’autres techniques, moins courantes, existent : le prêt progressif, dont les mensualités augmentent à un rythme défini à l’avance, ou le prêt dégressif, dont les mensualités diminuent.