Le dispositif Denormandie Ancien avec travaux
Pour investir dans un logement ancien à rénover, situé dans une commune dont le centre a besoin d’être revitalisé, et le louer nu.
- Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
- Investissement retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m²
- Dispositif ouvert jusqu’au 31 décembre 2027
La loi Malraux Patrimoine historique
Pour restaurer un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable, souvent en centre-ville historique, avec un avantage fiscal sur les travaux.
- Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux, selon le secteur
- Dépenses retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives
- Avantage non soumis au plafonnement global des niches fiscales
- Location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans
La location meublée non professionnelle (LMNP) Meublé
Pour louer un logement meublé (résidence étudiante, résidence services, logement classique) et percevoir des revenus faiblement fiscalisés.
- Au régime réel, possibilité d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement l’imposition des loyers
- Régime micro-BIC possible pour les petits revenus locatifs
- Investissement possible dans le neuf comme dans l’ancien
Le déficit foncier Location nue
Pour les propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux dans un logement loué nu au régime réel.
- Les charges et travaux déductibles peuvent créer un déficit imputable sur votre revenu global, en principe dans la limite de 10 700 € par an
- L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers
L’investissement outre-mer (Girardin) DOM-TOM
Des dispositifs spécifiques soutiennent l’investissement dans les départements et collectivités d’outre-mer, notamment dans le logement social.
- Parmi les régimes d’aide fiscale les plus puissants, avec un effet sur l’impôt de l’année de l’investissement
- Montages souvent réalisés par l’intermédiaire de sociétés spécialisées
Les dispositifs clos
Plusieurs dispositifs célèbres ne sont plus ouverts aux nouveaux investissements : la loi Scellier, la loi Demessine (zones de revitalisation rurale), la réduction Censi-Bouvard (LMNP en résidence de services) et, depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel. Les investissements réalisés sous ces régimes restent soumis à leurs engagements de location jusqu’à leur terme.
Un investissement immobilier comporte des risques (vacance locative, impayés, évolution du marché). L’avantage fiscal ne doit jamais être le seul critère de choix.