PTZ, Pinel, location : ce qui change pour l’immobilier en 2023

À quelques jours du 1^er janvier 2023, les règles du jeu évoluent pour les acheteurs et les investisseurs. Le décret n° 2022-1675 du 27 décembre 2022, publié au Journal officiel du 28 décembre, précise les conditions du prêt à taux zéro (PTZ) pour les offres émises en 2023. Dans le même temps, le Pinel entame sa baisse programmée et les logements les plus énergivores ne pourront plus être proposés à la location.

Le PTZ reconduit pour 2023

Le prêt à taux zéro, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 par la loi de finances pour 2022. Le décret du 27 décembre 2022 en fixe les modalités pour les offres de prêt émises à compter du 1^er janvier 2023.

Les revenus pris en compte ne changent pas

Pour une offre émise en 2023, le décret retient toujours le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année (N-2), soit les revenus de 2021. Le montant retenu est le plus élevé entre ces revenus et le coût total de l’opération divisé par neuf.

Les plafonds de ressources sont inchangés. Quelques exemples :

Jusqu’à 40 % de l’achat financé

Le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du coût d’un logement neuf en zones A et B1, et 20 % en zones B2 et C. Dans l’ancien, il reste réservé aux zones B2 et C, pour un achat avec travaux, à hauteur de 40 %. Combiné à un prêt immobilier classique, il réduit le coût total du financement.

Pinel : les taux baissent, sauf pour le Pinel+

Comme prévu par la loi de finances pour 2021, la réduction d’impôt Pinel diminue pour les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2023.

Sur 6 et 9 ans d’engagement, les taux passent respectivement de 12 % à 10,5 % et de 18 % à 15 %. Les anciens taux sont maintenus pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou qui respectent les critères du Pinel+ : surfaces minimales (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3…), espace extérieur privatif, double orientation à partir du T3 et performance énergétique renforcée.

Les passoires énergétiques sortent du marché locatif

À partir du 1^er janvier 2023, pour tout nouveau bail, renouvellement ou tacite reconduction, un logement doit consommer moins de 450 kWh/m²/an d’énergie finale pour être considéré comme décent en France métropolitaine. C’est la première étape d’un calendrier qui exclura les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.

Ce que cela change pour vous

• Vous êtes primo-accédant ? Vérifiez votre éligibilité au PTZ avant de signer un compromis : il peut compléter votre prêt principal.
• Vous investissez en 2023 ? Comparez l’avantage fiscal réel entre un Pinel classique et un Pinel+, au regard du prix d’achat.
• Vous êtes bailleur ? Assurez-vous que votre logement respecte le nouveau seuil de décence avant toute nouvelle location.

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