Passoires thermiques : les logements classés G ne se louent plus

C’est l’une des échéances les plus attendues de la loi Climat et Résilience de 2021. Depuis le 1^er janvier 2025, tout logement mis en location en France métropolitaine doit être classé au minimum F au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements classés G, les plus énergivores, sont désormais considérés comme non décents au regard de la performance énergétique.

Qui est concerné ?

La mesure s’applique aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1^er janvier 2025, en location vide comme en meublé. Un locataire dont le bail est en cours peut donc continuer à occuper son logement : l’obligation s’appliquera au moment du renouvellement ou de la reconduction du contrat.

En revanche, la règle ne concerne ni les logements occupés par leur propriétaire, ni les résidences secondaires. Les départements et régions d’outre-mer suivent un calendrier spécifique, avec une première échéance en 2028.

Que risque le propriétaire ?

Le ministère de la Transition écologique l’a rappelé dans un communiqué du 10 janvier 2025 : si le logement loué n’atteint pas la classe F, le locataire peut demander des travaux de rénovation énergétique ou une baisse de loyer. La loi prévoit d’abord une discussion amiable entre les parties. Tant que les travaux ne remettent pas en cause la jouissance des lieux, le locataire peut rester dans le logement.

Faute d’accord, le locataire peut saisir le juge. Celui-ci peut imposer la réalisation des travaux et, le cas échéant, ordonner une diminution ou une suspension du loyer jusqu’à leur réalisation.

Un parc de passoires qui diminue

Selon les chiffres publiés par le gouvernement, le nombre de logements classés F et G recule. Entre 2023 et 2024, les résidences principales classées F ou G ont diminué de 500 000, soit une baisse de 11 %, dont 191 000 dans le seul parc locatif privé (-13 %).

Il restait donc 567 000 logements G dans le parc locatif privé au 1^er janvier 2024, auxquels s’ajoutent 92 000 logements dans le parc social. Ces chiffres ne tiennent pas compte des travaux engagés dans les mois précédant l’échéance.

Les aides pour rénover un logement mis en location

Plusieurs dispositifs permettent de financer la sortie du statut de passoire, et les propriétaires bailleurs y ont accès :

• MaPrimeRénov’, qui peut financer jusqu’à 90 % du montant des travaux d’une rénovation d’ampleur selon les ressources, et MaPrimeRénov’ Copropriété pour les travaux votés en assemblée générale ;
• l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), accessible sans condition de ressources ;
• la TVA à taux réduit de 5,5 % sur la plupart des travaux de rénovation énergétique ;
• le déficit foncier, dont le plafond imputable sur le revenu global a été porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (location nue, régime réel).

Ce que cela change pour vous

Un logement mal classé n’est pas forcément une mauvaise affaire, à condition d’avoir chiffré précisément la rénovation nécessaire. Pour un achat avec travaux, le montage du financement (prêt immobilier, éco-PTZ, aides) mérite d’être étudié en amont.

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