Taux d’usure à 3,05 % : un plafond qui freine le crédit immobilier

Les chiffres publiés ce 18 octobre 2022 par l’Observatoire Crédit Logement/CSA confirment le coup de frein sur le marché du crédit immobilier. Le taux moyen des prêts atteint 1,88 % en septembre, et le nombre de prêts accordés recule fortement. Au cœur des difficultés : le taux d’usure, relevé au 1^er octobre mais toujours sous tension.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux maximal légal auquel une banque peut prêter. Il s’applique au TAEG (taux annuel effectif global), qui comprend le taux nominal mais aussi l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Chaque trimestre, la Banque de France calcule les taux effectifs moyens pratiqués par les prêteurs et les augmente d’un tiers pour fixer les seuils de l’usure.

Problème : ce mécanisme repose sur les taux du trimestre précédent. Quand les taux montent vite, le plafond suit avec retard, et des dossiers dont le TAEG dépasse le seuil ne peuvent pas être financés.

3,05 % au 1er octobre 2022

Pour le 4^e trimestre 2022, l’avis publié fin septembre au Journal officiel fixe les seuils suivants pour les prêts immobiliers aux particuliers :

Courtiers, banques et notaires plaidaient pour une réforme du calcul, jugeant que le niveau de l’usure excluait un nombre croissant de ménages du crédit. Mi-septembre, le gouverneur de la Banque de France a indiqué qu’il appliquerait les règles existantes, ce qui aboutit à ce relèvement marqué.

Des taux qui montent, une production qui chute

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la hausse des taux s’est accélérée à partir de février (environ + 0,10 point par mois jusqu’en juin), puis a atteint + 0,18 point en juillet. Elle a ensuite été « bridée par un taux d’usure faiblement revalorisé » : + 0,12 point en août et + 0,06 point seulement en septembre.

En septembre, les taux moyens s’établissent à 1,74 % sur 15 ans, 1,88 % sur 20 ans et 1,98 % sur 25 ans. Dans le même temps, la BCE a de nouveau relevé ses taux directeurs le 8 septembre (+ 0,75 point, taux de refinancement à 1,25 %), ce qui renchérit encore les ressources des banques.

Conséquence : coincées entre le coût de leurs ressources et le plafond de l’usure, les banques ont réduit leur offre. Au 3^e trimestre, la production de crédits recule de 26,8 % sur un an et le nombre de prêts de 27,7 %. Sur les seuls mois d’août et de septembre, la production recule de 32,4 % : selon Crédit Logement, une telle chute ne s’était pas vue depuis l’automne 2008.

Ce que cela change pour vous

• Faites calculer votre TAEG avant de signer un compromis : c’est lui qui doit rester sous le taux d’usure, pas le seul taux nominal.
• Optimisez l’assurance emprunteur : une délégation d’assurance peut faire gagner de précieux dixièmes de point de TAEG.
• Réduisez les frais annexes : frais de dossier, type de garantie (caution ou hypothèque) pèsent aussi dans le calcul.
• Augmentez l’apport ou ajustez la durée pour réduire le montant emprunté.

Dans ce contexte, un courtier sait quelles banques prêtent encore et comment monter un dossier qui respecte l’usure. Faites une simulation avec notre simulateur de prêt immobilier, puis contactez-nous.