Immobilier ancien : les prix reculent de 4 % sur un an, selon l’Insee

La correction du marché immobilier se confirme. Selon l’indice des prix des logements anciens publié le 29 février 2024 par l’Insee en partenariat avec les notaires, les prix ont reculé de 1,8 % au quatrième trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent. Sur un an, la baisse atteint 4,0 %.

Une baisse qui s’accélère trimestre après trimestre

Après plusieurs années de hausse, les prix de l’ancien se sont retournés en 2023, et le mouvement s’est amplifié au fil des trimestres. Le recul de 1,8 % constaté fin 2023 est le plus fort de l’année.

Sur un an, la baisse touche aussi bien les appartements (–4,1 %) que les maisons (–3,8 %). C’est le deuxième trimestre consécutif de baisse sur un an, souligne l’Insee.

Île-de-France et province : deux rythmes différents

La région parisienne est nettement plus touchée. Sur un an, les prix y reculent de 6,9 %, avec une baisse comparable pour les appartements et les maisons. En province, la baisse est plus modérée : –2,9 % sur un an, avec –2,0 % pour les appartements et –3,3 % pour les maisons.

Des ventes au plus bas depuis longtemps

Le recul des prix s’accompagne d’une chute de l’activité. Fin décembre 2023, le nombre de transactions réalisées sur douze mois est estimé à 869 000, contre 1 115 000 fin 2022. Les ventes ne représentent plus que 2,3 % du stock de logements, un niveau inférieur à celui du début des années 2000 selon l’Insee.

Cette contraction s’explique en grande partie par la hausse rapide des taux d’intérêt en 2022 et 2023, qui a réduit la capacité d’emprunt des ménages.

Côté crédit, des signes de détente

Les conditions de financement, elles, commencent à se desserrer. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance et coût des sûretés) s’établissait à 4,24 % en décembre 2023, avec une hausse devenue très faible en fin d’année, signe d’un plafonnement.

Depuis le 1^er janvier 2024, la Banque de France est par ailleurs revenue à une fixation trimestrielle du taux d’usure. Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, ce plafond est de 6,29 % au premier trimestre 2024, ce qui laisse davantage de marge qu’un an plus tôt pour les dossiers intégrant une assurance emprunteur élevée.

Ce que cela change pour vous

Pour un acheteur, la combinaison de prix en baisse et de taux qui cessent de monter améliore la situation par rapport à 2023. Les écarts restent toutefois importants selon les villes et les types de biens : une moyenne nationale ne dit rien de précis sur un quartier d’Avignon ou un village du Luberon.

Quelques conseils avant de vous lancer :

• Faites le point sur votre capacité d’emprunt actuelle, qui a pu évoluer avec vos revenus ;
• Négociez le prix en vous appuyant sur les ventes récentes comparables ;
• Soignez votre dossier : apport, gestion des comptes, crédits en cours ;
• Faites jouer la concurrence entre les banques, qui cherchent à relancer leur production.

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