Loi de finances 2026 : le statut du bailleur privé voit le jour

Après des mois de débats, une loi spéciale fin décembre et trois recours à l’article 49.3, le budget de l’État est enfin adopté. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 est publiée au Journal officiel ce 20 février. Pour l’immobilier, la mesure phare est la création d’un statut du bailleur privé, qui permet d’amortir une partie du prix d’un logement mis en location.

Un amortissement fiscal pour les propriétaires bailleurs

Jusqu’ici, le particulier qui louait un logement vide ne pouvait pas déduire l’usure du bien de ses revenus fonciers, contrairement au loueur en meublé. Le nouveau dispositif, prévu à l’article 47 de la loi de finances, change la donne : le bailleur peut déduire chaque année un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition, en plus des charges habituelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux…).

Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer choisi et de la nature du logement :

Dans l’ancien réhabilité, les taux sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. L’amortissement est plafonné chaque année, par foyer fiscal :

Les conditions à respecter

Le dispositif est ouvert à tous, sans condition de ressources pour l’investisseur. En revanche, le logement doit remplir plusieurs critères :

• être situé dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues) ;
• être neuf, ou ancien si les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’achat ;
• être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
• être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans ;
• être mis en location dans les 12 mois suivant l’achat ou l’achèvement ;
• respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an. L’option est irrévocable pour le logement concerné et se fait lors de la déclaration de revenus.

Et le PTZ ?

Le prêt à taux zéro reste en place jusqu’à fin 2027, dans les conditions en vigueur en 2025. Les propositions de relèvement des plafonds débattues à l’automne n’ont pas été retenues. La principale nouveauté est l’ouverture du PTZ aux acquéreurs successifs d’un logement en bail réel solidaire (BRS), et plus seulement au premier acquéreur.

Ce que cela change pour votre projet

Pour un investisseur, ce nouveau statut peut réduire fortement l’impôt sur les loyers, surtout les premières années lorsque les intérêts d’emprunt sont élevés. Mais le financement reste la clé : la banque étudiera votre taux d’endettement (35 % maximum, assurance comprise), votre reste à vivre et la solidité de votre projet locatif.

Quelques réflexes avant de vous lancer :

• Vérifiez les plafonds de loyer applicables dans la commune visée, à Avignon comme ailleurs ;
• Chiffrez précisément les travaux si vous achetez dans l’ancien, pour atteindre le seuil de 30 % ;
• Anticipez la durée d’engagement : 9 ans de location, avec une revente plus contrainte ;
• Faites jouer la concurrence sur le taux et l’assurance emprunteur.

Retrouvez nos repères sur les dispositifs de défiscalisation et prenez rendez-vous pour étudier le financement de votre investissement locatif.