Dons familiaux exonérés : le fisc précise les règles du dispositif

Instaurée par la loi de finances pour 2025, l’exonération temporaire des dons d’argent destinés à l’achat d’un logement neuf ou à une rénovation énergétique suscitait encore de nombreuses questions. L’administration fiscale y répond : ses commentaires officiels ont été publiés ce 4 septembre 2025 au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Plusieurs précisions intéressent directement les futurs acheteurs.

Le dispositif en bref

Le don peut être fait au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence de descendance, d’un neveu ou d’une nièce. Le BOFiP précise que seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont visés, et non ceux de leur conjoint. Seuls les dons de sommes d’argent en pleine propriété sont concernés : chèque, virement, mandat ou remise d’espèces.

L’administration donne un exemple : un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents et 100 000 € de l’un de ses grands-parents, soit 300 000 € exonérés, si les conditions d’affectation sont respectées.

L’achat d’un logement neuf : ce qui est admis

Le logement peut être une maison individuelle ou un appartement. Il doit être neuf, c’est-à-dire achevé et jamais habité ni utilisé, ou acheté en l’état futur d’achèvement (VEFA). Plusieurs précisions sont utiles :

• pour une VEFA, c’est la date de signature de l’acte authentique (et non du contrat de réservation) qui doit intervenir dans les six mois du don ; les appels de fonds ultérieurs peuvent ensuite être payés au-delà de ce délai ;
• l’achat en indivision ou de l’usufruit d’un logement neuf est admis, sous réserve de son affectation à la résidence principale ou à la location ;
• la preuve de l’affectation est apportée lorsque l’apport personnel mentionné dans l’acte est au moins égal au montant du don exonéré ;
• le logement peut être loué nu ou meublé, à condition d’être la résidence principale du locataire, qui ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bénéficiaire.

Le financement de travaux de rénovation énergétique

Le don peut aussi financer des travaux dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire. Les travaux doivent faire partie de la liste de ceux éligibles à MaPrimeRénov’ et être réalisés par des professionnels, le cas échéant qualifiés. Le bénéficiaire ne doit pas, en revanche, percevoir MaPrimeRénov’ pour les mêmes dépenses. Les travaux dans un logement mis en location ne sont pas visés.

Et si les conditions ne sont plus respectées ?

Le bénéficiaire doit occuper le logement comme résidence principale, ou le louer comme tel, pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement. En cas de revente dans ce délai, l’exonération est remise en cause, même si le prix de vente est réinvesti dans un autre logement. Les droits de donation deviennent alors exigibles, avec intérêts de retard. Le décès du bénéficiaire pendant cette période ne remet en revanche pas en cause l’avantage.

Enfin, l’exonération est limitée au montant réellement affecté au projet. Le surplus éventuel peut bénéficier des abattements classiques sur les donations, si les conditions sont remplies.

Ce que cela change pour vous

Chaque situation familiale est particulière : pour la donation elle-même, rapprochez-vous de votre notaire. Pour le financement, faites une simulation avec notre simulateur de prêt immobilier, puis contactez-nous : nous intégrons l’apport familial dans votre plan de financement.