Loi de finances 2025 : ce qui change pour votre projet immobilier

Après plusieurs mois d’incertitude, la France dispose enfin d’un budget. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a été publiée au Journal officiel le 15 février. Elle comporte plusieurs mesures qui concernent directement les acheteurs, les familles qui souhaitent aider un proche et les investisseurs locatifs. Tour d’horizon.

Le prêt à taux zéro retrouve de l’ampleur

Jusqu’ici, le PTZ ne finançait plus que les appartements neufs situés en zones tendues (A bis, A et B1) et, dans l’ancien, les achats avec travaux en zones B2 et C. L’article 90 de la loi lève la condition de localisation pour le neuf : pour les offres de prêt émises entre le 1^er avril 2025 et le 31 décembre 2027, le PTZ pourra financer un logement neuf, collectif ou individuel, partout en France.

C’est le retour des maisons individuelles neuves dans le dispositif, une excellente nouvelle pour les primo-accédants des zones périurbaines et rurales. Les quotités de financement et les plafonds applicables doivent encore être précisés par décret.

Des dons familiaux exonérés pour acheter ou rénover

L’article 71 crée une exonération temporaire de droits de donation pour les dons de sommes d’argent consentis dans le cadre familial entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Le don peut être fait par un parent, un grand-parent, un arrière-grand-parent ou, à défaut de descendance, par un oncle ou une tante. Les fonds doivent être utilisés pour acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou pour financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire. Le logement acheté doit ensuite être occupé à titre de résidence principale ou loué comme tel pendant cinq ans.

Droits de mutation : une hausse possible dès avril

L’article 116 autorise les conseils départementaux à porter le taux de la taxe départementale de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés et conventions conclues entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Cette hausse ne s’applique pas lorsque l’acheteur réalise une première acquisition au sens du code de la construction et de l’habitation (c’est-à-dire qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années) et que le bien est destiné à devenir sa résidence principale. Chaque département décide librement : il faudra donc suivre les délibérations locales dans les prochaines semaines.

LMNP : les amortissements réintégrés dans la plus-value

Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel sont concernés par l’article 84. Pour les cessions intervenues à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. La plus-value taxable, et donc l’impôt, augmentent d’autant.

Certains logements échappent à cette règle, notamment ceux situés dans des résidences services pour étudiants ou seniors et dans certains établissements pour personnes âgées ou dépendantes.

Ce que cela change pour vous

• Vous êtes primo-accédant : un projet dans le neuf, y compris une maison, pourra bénéficier du PTZ à partir du 1^er avril, et vous resterez à l’abri d’une éventuelle hausse des droits de mutation pour votre résidence principale.
• Vos parents ou grands-parents souhaitent vous aider : le don exonéré peut financer l’apport d’un achat dans le neuf ou vos travaux de rénovation énergétique.
• Vous êtes investisseur : intégrez la nouvelle fiscalité de la plus-value en LMNP dans votre stratégie de revente, et vérifiez le taux des droits de mutation de votre département.

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