Gel des loyers des passoires F et G : ce que doivent savoir les bailleurs

Nouvelle étape de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : depuis ce 24 août 2022, les propriétaires bailleurs de logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus augmenter leur loyer. Une mesure qui concerne directement les investisseurs, et ceux qui envisagent d’acheter un bien à louer.

Ce que prévoit le gel des loyers

Concrètement, pour un logement du parc privé classé F ou G, loué vide ou meublé en résidence principale :

• à la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
• en cours de bail, la révision annuelle prévue par la clause d’indexation n’est plus possible ;
• au renouvellement, le bailleur ne peut pas proposer de réévaluation, même si le loyer est sous-évalué, ni appliquer de majoration après travaux.

Le locataire qui constate une hausse irrégulière peut saisir la commission départementale de conciliation. Dans les départements d’outre-mer, la mesure s’appliquera à partir du 1^er juillet 2024.

Combien de logements sont concernés ?

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), qui a publié en juillet 2022 une estimation fondée sur le nouveau DPE, environ 5,2 millions de résidences principales étaient classées F ou G au 1^er janvier 2022, soit 17 % du parc.

Le parc locatif privé est le plus exposé : près de 20 % de ses logements sont classés F ou G, d’après la même étude.

Et ce n’est qu’un début

Le gel des loyers est la première marche d’un calendrier qui va progressivement exclure les passoires énergétiques du marché locatif. La loi fixe des niveaux de performance minimaux pour qu’un logement soit considéré comme décent :

Côté vente, un décret du 9 août 2022 a par ailleurs reporté au 1^er avril 2023 l’obligation de fournir un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, initialement prévue au 1^er septembre 2022.

Vérifiez la validité de votre DPE

Le gel des loyers s’appuie sur l’étiquette figurant au diagnostic de performance énergétique. Depuis la réforme du 1^er juillet 2021, le DPE est devenu opposable et sa méthode de calcul a changé : l’étiquette d’un logement peut donc différer de celle d’un ancien diagnostic.

Ce que cela change pour votre projet d’investissement

• Vous êtes déjà bailleur d’un logement F ou G ? Tant que le logement n’est pas rénové, votre loyer est figé : faites chiffrer des travaux pour sortir de ces classes.
• Vous comptez investir ? Intégrez le gel des loyers et le calendrier d’interdiction de location dans votre calcul de rentabilité.
• Vous financez des travaux ? Éco-prêt à taux zéro, MaPrimeRénov’, prêt travaux ou rachat de crédit : plusieurs solutions existent selon votre situation.

Retrouvez nos conseils sur l’investissement immobilier et les dispositifs de défiscalisation, ou contactez-nous pour étudier le financement de votre projet locatif.