Prix de l’immobilier ancien : +6,4 % sur un an, la hausse ralentit

Malgré la remontée rapide des taux de crédit, les prix des logements anciens continuent de grimper. D’après les indices Notaires-Insee publiés ce 24 novembre 2022, ils progressent de 1,5 % au 3^e trimestre par rapport au trimestre précédent. Sur un an, la hausse ralentit toutefois légèrement, à + 6,4 %.

Une hausse qui décélère doucement

Trimestre après trimestre, les prix restent orientés à la hausse : + 1,7 %, puis + 1,4 % et enfin + 1,5 % sur les trois premiers trimestres de 2022 (données corrigées des variations saisonnières). Mais sur un an, le rythme ralentit progressivement.

La hausse reste plus marquée pour les maisons que pour les appartements, une tendance observée depuis la fin de 2020.

Province et Île-de-France : deux marchés

L’écart entre les régions reste frappant. En province, les prix progressent de 8,1 % sur un an (+ 8,6 % pour les maisons, + 7,1 % pour les appartements). En Île-de-France, la hausse est limitée à 2,0 %, tirée par les maisons (+ 5,7 %), alors que les appartements stagnent (+ 0,2 %). À Paris, le prix des appartements recule même de 1,2 % sur un an.

Autre signal : le nombre de ventes fléchit. Fin septembre 2022, l’Insee estime à 1 133 000 le nombre de transactions réalisées sur douze mois, contre 1 155 000 fin juin. Un niveau qui reste élevé au regard de l’historique, mais en recul depuis la fin de 2021.

Prix en hausse, taux en hausse : un double effet sur le budget

Pour les acheteurs, cette hausse persistante des prix se cumule avec celle des taux de crédit. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 1,88 % en septembre 2022. Et la Banque centrale européenne a de nouveau relevé ses taux directeurs le 27 octobre, portant son taux de refinancement à 2 % au 2 novembre.

L’effort demandé aux ménages atteint des niveaux élevés : en septembre 2022, toujours selon Crédit Logement/CSA, le coût d’une opération immobilière financée à crédit représentait en moyenne 4,7 années de revenus de l’emprunteur (5,2 années dans l’ancien, 5,4 dans le neuf). Et la durée moyenne des prêts atteignait 243 mois, soit un peu plus de 20 ans, ce qui laisse peu de marge pour allonger encore les durées sous le plafond de 25 ans fixé par le HCSF.

À cela s’ajoute le taux d’usure (3,05 % pour les prêts de 20 ans et plus au 4^e trimestre), qui limite le TAEG des crédits accordés, et la règle du taux d’effort de 35 % imposée par le HCSF.

Ce que cela change pour vous

• Vous achetez en province ? Les prix y progressent encore vite : un financement préparé en amont permet de se positionner rapidement sur un bien.
• Vous visez une maison ? C’est le segment qui augmente le plus, et souvent celui qui demande le plus d’apport.
• Vous vendez pour racheter ? Un prêt relais peut aider à faire la jonction ; son taux d’usure (3,40 % au 4^e trimestre) est à prendre en compte.

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